虞城县某某信用合作联社与王某某确认合同效力纠纷案
【作者简介】
王玥喆律师，法学学士，北京华泰（郑州）律师事务所执业律师。
【案情简介】
2004年5月10日，王克某向信用社贷款300万元，以涉案房屋及土地作为抵押，后因该贷款逾期未还，信用社起诉王克某，经两审判决王克某承担还款责任，本案申请人信用社对涉案房屋与土地享有优先受偿权。判决生效后，信用社申请法院强制执行未果，信用社于2015年8月26日与王某某签订协议书约定：信用社以330万价格出售涉案房屋，并将诉王克某民事案件判决书所确定的权利转让给王某某。协议签订后王某某于2015年10月19日支付了全部价款。2015年11月5日，信用社作为原告起诉王某某，要求法院确认上述协议书无效，经两审判决驳回信用社的诉讼请求，确认协议有效。现信用社申请再审称其在对案涉房产不享有所有权和处分权的情况下与王某某签订《协议书》，损害了该房产所有权人王克某的合法权利；涉房产已办理抵押登记,且被法院查封，不得转让；案涉房产所占用的土地为划拔土地,王某某与虞城农信社签订《协议书》未报有批准权的人民政府审批，也未缴纳土地出让金，违反了城市房地产管理法之规定；案涉房产的所有权人王克某在本案二审过程中申请参加诉讼，二审法院以其不是《协议书》的当事人为由未予准许，显然错误。原判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款主要适用于动产买卖,而本案为不动产买卖,故不应适用该解释。基于上述理由再审请求确认《协议书》无效。
【裁判要旨】
河南省高级人民法院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定将物权变动的原因行为与结果行为相区分,明确规定了有关物权变动合同的效力不因能否发生物权变动的结果而受到影响。买卖合同司法解释第三条第一款规定将买卖合同法律关系中的合同这一物权变动的原因行为与所有权转移这一物权变动的结果相区分，由于出卖人在缔约时对标的物有无所有权或者处分权只是对标的物所有权能否转移产生影响，故其并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。由此可见，买卖合同司法解释第三条第一款的规定与物权法第十五条的规定一脉相承，没有将不动产买卖合同排除在适用范围以外之意，故农信社申请再审主张买卖合同司法解释不适用于本案中的房屋买卖合同不能成立。
本案二审过程中，案外人王晨光以其系案涉房屋的所有权入王克某为由申请参加诉讼，但其提供的证据不能证明其为王克某。在此情况下，二审法院对其参加诉讼的申请不予准许并无不当。故农信社关于应参加诉讼的当事人王克某, 非因本人原因而未参加诉讼的再审事由不能成立。故驳回农信社的再审申请。
【法理分析】
本案争议的焦点是：一、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款是否不适用于不动产买卖；二、在涉案房产被查封的情况下，农信社为实现判决所确定的债权，其与王某某签订债权转让协议以及房屋转让协议是否有效，是否损害案外人的利益。
代理意见摘录如下：
一、虞城县农信社有处分涉案房产的权利
涉案房产是申请人虞城县农信社向案外人王克某贷款时王克某提供的担保物，2004年6月4日，王克某向虞城县农信社出具保证书：“……如不能归还，自愿用以上房产抵偿，并承担一切法律责任”，即虞城县农信社在王克某到期不归还债务时可以任何方式处置抵押物，并就所得价款优先受偿。根据《物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”现王克某到期不归还债务，保证书中虞城县农信社可以实现抵押权的条件成就，虞城县农信社向王某某出售涉案房产是其实现抵押权的一种方式，属于有权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十八条“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。”虞城县农信社在另案中申请法院强制执行王克某财产，于2011年1月5日向商丘市中级人民法院提交申请书“……特申请贵院予以拍卖，如出现流拍，我社同意按照法律规定的保留价接收该财产”。因此，虞城县农信社在涉案房产经两次拍卖仍流拍后依法接受拍卖财产用于抵债，其后虞城县农信社在处置该房产的过程中，王某某以最高出价与虞城县农信社签订涉案协议，不存在王某某低价受让房产的情形，该协议合法有效。
二、涉案协议不损害第三人的利益
虞城县农信社以盘活贷款为目的出售房产，在此过程中因王某某出价最高，虞城县农信社主动与王某某联系又经其内部党组集体研究后与王某某签订涉案协议，同时王某某是基于生效裁判既判力、公信力与虞城县农信社签订涉案协议书，该协议不存在恶意串通的情形，虞城县农信社也未提交证据证明恶意串通的事实。
虞城县农信社申请再审称，涉案协议损害案外人王晨光的利益，案外人王晨光并非是涉案房屋的所有权人王克某，案外人王晨光在本案二审宣判后以涉案协议损害其利益为由提起第三人撤销之诉，商丘市中级人民法院在该第三人撤销之诉中依职权调取证据，经审理查明王晨光伪造身份证明其与王克某并非同一人，依法驳回其诉讼请求。案外人王晨光上诉后，在二审过程中以涉案协议不涉及物权变动，对其权利没有影响为由主动申请撤诉，说明其在事实上认可涉案协议有效，不损害其利益。
综上，虞城县农信社作为抵押权人处置抵押物实现债权也不损害王克某的利益，同时案外人王晨光自认涉案协议并不损害其利益，本案不存在恶意串通损害第三人利益的情形。
三、虞城县农信社与王某某于2015年8月26日签订的协议书合法有效
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上述两款规定了无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济，结合《物权法》第15条关于无权变动原因与结果区分原则之规定，《合同法》第51条仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。本案中，即使认定虞城县农信社作为抵押权人在债务人不履行债务时处置抵押物属于无权处分，依据上述法律规定，无权处分并不影响合同效力，王某某得以双方协议请求虞城县农信社承担违约责任，维护依据该协议获得的履行利益。
【案例索引】
河南省高级人民法院（2018）豫民申1489号民事裁定书。
王玥喆律师，法学学士，北京华泰（郑州）律师事务所执业律师。
【案情简介】
2004年5月10日，王克某向信用社贷款300万元，以涉案房屋及土地作为抵押，后因该贷款逾期未还，信用社起诉王克某，经两审判决王克某承担还款责任，本案申请人信用社对涉案房屋与土地享有优先受偿权。判决生效后，信用社申请法院强制执行未果，信用社于2015年8月26日与王某某签订协议书约定：信用社以330万价格出售涉案房屋，并将诉王克某民事案件判决书所确定的权利转让给王某某。协议签订后王某某于2015年10月19日支付了全部价款。2015年11月5日，信用社作为原告起诉王某某，要求法院确认上述协议书无效，经两审判决驳回信用社的诉讼请求，确认协议有效。现信用社申请再审称其在对案涉房产不享有所有权和处分权的情况下与王某某签订《协议书》，损害了该房产所有权人王克某的合法权利；涉房产已办理抵押登记,且被法院查封，不得转让；案涉房产所占用的土地为划拔土地,王某某与虞城农信社签订《协议书》未报有批准权的人民政府审批，也未缴纳土地出让金，违反了城市房地产管理法之规定；案涉房产的所有权人王克某在本案二审过程中申请参加诉讼，二审法院以其不是《协议书》的当事人为由未予准许，显然错误。原判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款主要适用于动产买卖,而本案为不动产买卖,故不应适用该解释。基于上述理由再审请求确认《协议书》无效。
【裁判要旨】
河南省高级人民法院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定将物权变动的原因行为与结果行为相区分,明确规定了有关物权变动合同的效力不因能否发生物权变动的结果而受到影响。买卖合同司法解释第三条第一款规定将买卖合同法律关系中的合同这一物权变动的原因行为与所有权转移这一物权变动的结果相区分，由于出卖人在缔约时对标的物有无所有权或者处分权只是对标的物所有权能否转移产生影响，故其并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。由此可见，买卖合同司法解释第三条第一款的规定与物权法第十五条的规定一脉相承，没有将不动产买卖合同排除在适用范围以外之意，故农信社申请再审主张买卖合同司法解释不适用于本案中的房屋买卖合同不能成立。
本案二审过程中，案外人王晨光以其系案涉房屋的所有权入王克某为由申请参加诉讼，但其提供的证据不能证明其为王克某。在此情况下，二审法院对其参加诉讼的申请不予准许并无不当。故农信社关于应参加诉讼的当事人王克某, 非因本人原因而未参加诉讼的再审事由不能成立。故驳回农信社的再审申请。
【法理分析】
本案争议的焦点是：一、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款是否不适用于不动产买卖；二、在涉案房产被查封的情况下，农信社为实现判决所确定的债权，其与王某某签订债权转让协议以及房屋转让协议是否有效，是否损害案外人的利益。
代理意见摘录如下：
一、虞城县农信社有处分涉案房产的权利
涉案房产是申请人虞城县农信社向案外人王克某贷款时王克某提供的担保物，2004年6月4日，王克某向虞城县农信社出具保证书：“……如不能归还，自愿用以上房产抵偿，并承担一切法律责任”，即虞城县农信社在王克某到期不归还债务时可以任何方式处置抵押物，并就所得价款优先受偿。根据《物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”现王克某到期不归还债务，保证书中虞城县农信社可以实现抵押权的条件成就，虞城县农信社向王某某出售涉案房产是其实现抵押权的一种方式，属于有权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十八条“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。”虞城县农信社在另案中申请法院强制执行王克某财产，于2011年1月5日向商丘市中级人民法院提交申请书“……特申请贵院予以拍卖，如出现流拍，我社同意按照法律规定的保留价接收该财产”。因此，虞城县农信社在涉案房产经两次拍卖仍流拍后依法接受拍卖财产用于抵债，其后虞城县农信社在处置该房产的过程中，王某某以最高出价与虞城县农信社签订涉案协议，不存在王某某低价受让房产的情形，该协议合法有效。
二、涉案协议不损害第三人的利益
虞城县农信社以盘活贷款为目的出售房产，在此过程中因王某某出价最高，虞城县农信社主动与王某某联系又经其内部党组集体研究后与王某某签订涉案协议，同时王某某是基于生效裁判既判力、公信力与虞城县农信社签订涉案协议书，该协议不存在恶意串通的情形，虞城县农信社也未提交证据证明恶意串通的事实。
虞城县农信社申请再审称，涉案协议损害案外人王晨光的利益，案外人王晨光并非是涉案房屋的所有权人王克某，案外人王晨光在本案二审宣判后以涉案协议损害其利益为由提起第三人撤销之诉，商丘市中级人民法院在该第三人撤销之诉中依职权调取证据，经审理查明王晨光伪造身份证明其与王克某并非同一人，依法驳回其诉讼请求。案外人王晨光上诉后，在二审过程中以涉案协议不涉及物权变动，对其权利没有影响为由主动申请撤诉，说明其在事实上认可涉案协议有效，不损害其利益。
综上，虞城县农信社作为抵押权人处置抵押物实现债权也不损害王克某的利益，同时案外人王晨光自认涉案协议并不损害其利益，本案不存在恶意串通损害第三人利益的情形。
三、虞城县农信社与王某某于2015年8月26日签订的协议书合法有效
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上述两款规定了无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济，结合《物权法》第15条关于无权变动原因与结果区分原则之规定，《合同法》第51条仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。本案中，即使认定虞城县农信社作为抵押权人在债务人不履行债务时处置抵押物属于无权处分，依据上述法律规定，无权处分并不影响合同效力，王某某得以双方协议请求虞城县农信社承担违约责任，维护依据该协议获得的履行利益。
【案例索引】
河南省高级人民法院（2018）豫民申1489号民事裁定书。
