刘某磊与何某欢房屋买卖合同纠纷案
【作者简介】
张记辉律师，北京华泰（郑州）律师事务所房地产建设工程法律事务部主任。2013年入行至今深耕律师业务7年，专注于房地产建设工程领域法律服务，擅长处理复杂民商事案件及部分刑事案件。
【案情简介】
2015年10月24日，刘某磊与何某欢在郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司居间下签订《房屋买卖（居间）合同》。双方约定刘某磊购买何某欢位于郑州市金水区普罗旺世六期青年城1号楼1单元1904号房产一套，总价款为人民币70万元，首付款为人民币35万元，并约定房产证下发50个工作日内办理过户手续。合同签订后，刘某磊于2015年10月26日至2015年10月31日通过银行汇款形式向何某欢支付人民币35万元。何某欢也将房屋交付刘某磊居住使用至今。2016年8月份，何某欢又以可以房屋办理房产证需要费用为由向刘某磊索要人民币2万元。现刘某磊多次催促何某欢继续履行合同，协助办理过户手续，何某欢拖延至今，后经核实案涉房产被郑州市高新技术产业开发区法院查封。刘某磊诉请解除合同、赔偿差价损失及利息损失。
【裁判要旨】
郑州市金水区人民法院认为：刘某磊与何某欢于2015年10月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000083）系各方当事人真实意思表示，为有效合同，各方当事人均应当按照约定履行各自义务。涉案房屋自2016年5月26日起已经被法院多次查封，导致涉案房屋无法过户，《房屋买卖（居间）合同》已无法继续履行，故刘某磊请求解除《房屋买卖（居间）合同》，并无不当，本院予以支持。刘某磊向何某欢支付购房款共计37万元，已经生效判决确认，涉案房屋买卖合同已经解除，何某欢应予以返还，故刘某磊诉请何某欢返还购房款37万元的诉讼请求，本院予以支持。关于刘某磊诉请的差价损失，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。刘某磊与何某欢签订的房屋买卖合同中约定的房屋购房款为70万元，现涉案房屋的司法拍卖评估价为1392400元，差价692400元，但刘某磊在房屋买卖合同签订后向何某欢实际支付37万元房款，故刘某磊要求的差价损失，本院酌定按照刘某磊支付的房款比例对差价损失予以支持即365983元；超出部分，不予支持。
【法理分析】
本案争议焦点：
1、刘某磊诉请解除合同有无事实和法律依据。
2、刘某磊诉请房屋差价损失及利息损失是否应予以支持。
辩护观点摘录如下：
一、案涉房产被其他法院查封，刘某磊无法实现合同目的，该合同应予以解除
2015年10月24日，刘某磊（买方、乙方）、何某欢（卖方、甲方）与案外人郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司（以下简称锦江公司）签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000083），主要约定：甲方自愿将座落在郑州市××区普罗旺世六期青年城1号楼1单元1904号，建筑面积73平方米的房产，出售给乙方，总价款700000元整。甲乙双方签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。甲乙双方应在本合同签订后房产证下发后50个工作日内共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续。甲方房产证下发后配合乙方办理所有过户手续事宜。甲乙双方协商一致该房产首付款350000元整，剩余款项到房产下发后向银行申请贷款支付。刘某磊通过其妻子崔某的银行账户共计向何某欢转款350000元；2016年8月12日，刘某磊以银行转账的方式向何某欢支付20000元。刘某磊提交的2019年8月15日在郑州市不动产登记中心查询的登记资料显示，涉案房屋的登记坐落位置为郑州市××区宏达街98号普罗旺世·青年城2号院1号楼19层1904，产权人为信和（郑州）置业有限公司，不动产产权证号为1501286990，预告登记权利人为何某欢。该房屋自2016年5月26日起，多次被法院查封。由于涉案房产被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，故造成合同无法继续履行，应予以解除。
二、何某欢应返还首付款，赔偿差价损失及银行利息
刘某磊称涉案房屋已被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院腾空，现已进入挂网拍卖程序，涉案房产在阿里拍卖中司法拍卖查询信息显示，涉案房屋的评估价为1392400元，刘某磊购买房屋总价款为人民币70万元，案涉房产涨幅明显，何某欢应在返还首付款及赔偿差价损失，因占用刘某磊资金，还应支付相应的利息损失。
【案例索引】
郑州金水区人民法院(2019)豫0105民初24096号民事判决书。
