承租商场期间遭遇特大暴雨灾害及新冠肺炎疫情如何为租户争取合法利益
01 裁判要旨 LAW 租赁合同履行期间，因受特大暴雨灾害及疫情影响，致使承租人暂时无法使用租赁物或虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行对承租人有失公平，审理法院根据公平原则为承租人酌情减免部分租金。 02 案情简介 LAW 2021年3月31日，甲与乙公司签订《商业房租赁协议》，该协议主要约定，甲将商场租赁给乙公司，租赁房产坐落于郑州市商都路某商场的地下一层及地上五层，建筑面积为38500平方米；租赁期限6年，自2021年4月1日至2027年3月31日。2021年1月10日至3月31日为装修免租期；租金从免租期结束后开始计算，第一、二年租金1300万元，第三年起租金年递增 6%。 2021年1月11日，乙公司向甲出具《证明》，载明乙公司自2021年1月11日正式接管案涉商场的招商及管理运营工作。 2021年7月17日至23日，河南省遭遇历史罕见特大暴雨，发生严重洪涝灾害，特别是7月20日郑州市遭受重大人员伤亡和财产损失。 2021年7月31日，郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发布《关于对部分区域实行分类管理的通告（2021年4号）》，对郑州市部分区域实行分类管理工作。 2022年1月4日，一审法院对甲诉乙公司等租赁合同纠纷予以立案。 2022年1月23日，甲安排人员对案涉商场进行管理。 03 法院判决认为及判决结果 LAW 一审法院认为：原告甲与被告乙公司签订的《商业房租赁协议》系双方当事人在平等协商基础上的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应当遵照履行。原告甲将案涉房屋交付给被告乙公司使用，被告乙公司接收使用后应当按照与原告甲的约定向原告甲交付房屋租金。被告乙公司辩称原告甲于2022 年1月23日封锁案涉租赁物，致使乙公司自该日起无法正常使用租赁物，本院结合原告甲陈述及被告乙公司所举证据，对该事实予以认定；故原告甲诉请2022年1月23日至2022年3月31日的租金，本院不予支持。根据原告甲与被告乙公司的约定，被告乙公司应支付原告甲2021年4月1日至2022年1月23日的房屋租金共10569178.12元。被告乙公司已支付5678625.1元，应再支付4890553.02元。因受2021年郑州“7.20”特大暴雨灾害及疫情影响，被告乙公司存在暂时无法使用租赁物或虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大的情况，继续按照原合同履行对被告乙公司有失公平；故本院根据公平原则酌情减免被告乙公司2个月租金2166666.68元，被告乙公司应再支付原告甲租金2723886.34元。 一审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告乙公司支付原告甲租金2723886.34元。 该案经二审法院审理，最终维持原判。 04 实务经验总结 LAW 一、充分运用公平原则，合理平衡出租人、承租人权益。中小微企业的承租人承租经营用房期间，遭遇2021年郑州“7.20”特大暴雨灾害及新冠肺炎疫情影响，经营困难、经营收益明显减少，继续履行原合同对于承租人明显不公平。承租人与出租人对变更合同协商不成，人民法院可以根据公平原则酌定减免承租人的租金。 二、承租人租赁商业用房期间，应当关注租赁物的产权是否明晰、有无使用的基础条件。作为经营性用房使用时，还应特别关注租赁物有无完成消防验收合格程序并取得相关许可证。 三、商业用房租赁期间，合理约定租赁物的维修义务。根据我国《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。 相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第六条【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百三十三条【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 二、最高法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》 第一条，关于合同案件的审理:6、承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少,继续按照原租赁协议支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解,调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。 三、河南高院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》 第二条第(二)款，关于租赁协议：6、中小微企业请求延长租期减免租金的处理。受疫情影响,中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用,或者虽可正常使用,但经营收益明显减少,损失较大,继续按照原合同履行成本过高,对中小微企业明显不公平的,请求延长租期、减免相应期间租金的,应根据公平原则酌情予以相应支持,合理分担疫情的风险。 四、郑州市政府《关于印发郑州市支持企业加快灾后重建复工复产二十条措施的通知》（2021年8月20日发布） 第十一条，减免企业房租。对承租国有资产经营用房且受灾情影响不能正常经营的中小微企业和个体工商户,停业期间房租按照 “一免两减”执行,具体为全免8月份房租金,减半征收9月、10月房租。对租用其他经营用房的,鼓励业主 (房东)为租户减免租金,对“一免两减”的,政府按免减租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免。 五、《郑州市人民政府办公厅关于进一步加大对中小企业纾困帮扶力度的实施意见》（2022年2月20日发布） 第十二条，切实减轻房租、水电费负担。实施房租减免政策，对受疫情影响不能正常经营的个体工商户和中小微企业，承租国有资产类经营用房的免收3个月房租、减半收取6个月房租。 作者介绍
